构成高端住宅租赁市场的三个子市场正在发生不同程度的分化。

　　高端公寓市场第三季度空置率比上季度上升了3.2个百分点，为19.8%。主要受两个因素影响，一是市场新增供应充分，令业主在租金定价方面感受到更多压力；二是一些早年进入市场的项目受到来自服务式公寓，特别是新近入市项目的挤压。因此，高端公寓的租金也出现下降，第三季度比上季度下降1.4%，比去年同期下降1.9%，达到每月每平方米18.0美元。

　　服务式公寓市场空置率比上季度下降1.7个百分点，为16.1%。服务式公寓因具备完善的全球订房系统以及统一管理所具备的营销实力，所以在吸引客户方面具有一定优势。随着外商直接投资的稳定增长，更多的跨国公司外籍员工外派至上海。另一方面，第三季度作为旺季，更多的短期租客在本季流入市场。在此推动下，服务式公寓市场需求呈旺盛态势，平均租金比上季度上涨1.9%，达到每月每平方米33.6美元。比较突出的是紧临中央商务区且设施完善的项目，它们成为带动租金上涨的主导力量。其中黄浦区位列最高租金水平，为每月每平方米44.7美元。而徐汇区受益于衡山路41号以及港汇花园等顶级物业的租金上涨，平均租金同比增长5.6%。

　　高端别墅市场空置率上升了1.5个百分点，达到12.6%。空置率上升主要因新项目有待市场进一步消化。市场总体需求依然保盛，尤其是第三季度新学年开始，一些有随迁子女的外籍家庭对国际学校周边的别墅物业十分青睐，因此国际教育资源密集的闵行和浦东入住率基本保持稳定。一些项目纷纷推出新租赁单元亦反映了业主对于目前市场的足够信心。别墅市场租金比上季度上涨1.4%，与去年同期相比上涨2.7%，达到每月每平方米21.8美元。

　　根据高力国际的租金收益率调查数据，第三季度高端住宅市场平均毛租金收益率比上季度下降0.3个百分点，为6.2%。其中高端公寓毛租金收益率比上季度下降0.2个百分点，为5.3%；高端别墅比上季度下降0.3个百分点，为6.7%；服务式公寓比上季下降0.5个百分点，为7.6%。

　　从经济基本面判断，外资继续流入令外籍人口增长保持稳定趋势，因此未来高端住宅租赁市场需求依然乐观。预计2007年高端住宅市场全年供应将达到2600余套，而2008年则会达到2900套。其中高端公寓仍然是供应的主力，服务式公寓未来一年的供应也相对比较充足，而别墅市场未来供应仍有限。