观澜湖房地产公司洪铭阳专访

　　前言

　　洪铭阳深圳大学毕业后在万科国企呆了3年，2002年进入观澜高尔夫球会，后至观澜湖房地产公司，在世界第一大球会已快5个年头，从营销总监到董事总经理助理，期间，观澜湖房地产在业内外创造出一个又一个辉煌：2005年9月份举办过一次古典音乐鉴赏会，当时有价值数千万元的钢琴和小提琴、大钢琴，以及三个世界顶尖级的音乐家在观澜湖房地产示范单位里举办音乐会；2005年10月在10多位世界名模观澜湖高尔夫大宅（查看地图）前花园举办了流光溢彩的时装晚会；2005年11月份3为著名的国际顶尖室内装修设计师与业主进行现场沟通酒会；在06年年初的郎朗成为了观澜湖的“国际荣誉大使”，同时在观澜湖为业主举办了现场钢琴独奏；2006年4月有“世界低音王”之称的著名音乐家温可铮也在观澜湖为业主举行了私人演唱会。一系列的营销活动可谓是大手笔。06年4月8日，观澜湖?翡翠湾别墅正式开盘销售，首批推出的103套独栋别墅被600余名诚意客户抢购一空，当天成交金额突破10亿元，创造了珠三角别墅楼市开盘成交率、日成交金额等多项纪录，12月3日新开盘的观澜湖长堤别墅刷新了原有的纪录——222套别墅一日售罄，创造了销售业绩的新高。中国首栋亿元别墅的成交，更奠定观澜湖地产的中国豪宅霸主强势地位，从而使观澜湖成为中国富豪密度最高的顶级国际化的居住区。

　　观澜湖在营销手段上如何从“文化艺术营销”、“产品为王”、“不可复制的生活”销售概念进行成功的转变？从“观澜湖板块”到“活地别墅”的概念，观澜湖地产成功的建立了“中国富豪核心板块”成为中国顶级豪宅的最大供应商等等又是如何进行的。我们带着以上的种种问题对洪铭阳先生的采访，我们希望能分享一下他的高档别墅营销的思想，想揭开观澜湖地产营销成功的秘诀。

　　谈话之初，我们谈到新政对象观澜高尔夫别墅的影响，谈到深圳小户以后会扎堆，谈到深圳公寓市场的不活跃，而洪铭阳先生见解独到。

深圳商务气氛越来越浓，国际化趋势越来越明显

　　洪铭阳观点：所谓的酒店式公寓，包括投资性公寓，在深圳未来的市场是比较大的，交易会慢慢成熟了。订酒店的有很多外国人，商务性的特别多，在中心区马可波罗，香格里拉，喜来登，一眨眼世界十大酒店已经陆续进驻了。还有华侨城要重新把他的深圳湾酒店改造成白金五星级的酒店，说明了酒店市场发展迅猛，那些著名的酒店管理集团也已经慢慢地移师深圳了，并稳步增长，真正的五星级的国际品牌的进驻说明深圳的商务市场大了。最近又听说到美国某一个集团的总部放在深圳，把全球采购总部放在深圳，这说明了很多问题，深圳跟香港一体化进程回快，交通的措施慢慢完善，深圳的商务成本远远低于香港，比上海也低。环球资源整合了以后搬到了深圳，说明了很多商务品牌的成熟性，包括诺德中心，大楼很大一部份公司是搞船业的，商务的氛围越来越浓，设施越来越完善，深圳在整个国际上的形象越来越凸现了。上海是一个老城市十里洋场，深圳虽没有上海那样的积淀，但在二十多年的时间里从一个新的城市慢慢进入一个经济发达的城市，之后慢慢进入一个成熟的、适合居住得商务性城市。深圳在打造自己商务园区，说明商务型活动越来越多，包括深圳的动画产业，创意产业等，以这些为主，一个商务型的城市慢慢会得到体现。深圳的气候，精致的城市环境，适合各种各样的商务活动。北京为什么越来越不方便呢？太大了，而且从这个区到那个区一个小时，大大增加了商务成本和时间，北京作为政治中心他有他的独到之处，上海、广州也一样，深圳这个城市比较精致，距香港很近，去广州广交会也很近，这一切都说明深圳慢慢会成为一个适合居住和商务的，非常精致的一个国际化的城市，深圳商务气氛越来越浓，国际化趋势越来越明显，商务公寓也会越来越走俏。

　　当我们谈到深圳别墅市场，洪铭阳更是显得言无不尽，做了4年高端别墅营销的洪铭阳对深圳高端别墅营销也许更有感触，更有发言权。  

新政效果难言，唯别墅利好

　　洪铭阳观点：买别墅有几种原因，一种买别墅是自住，需要有一个很好的环境；第二是购买别墅需要度假；第三是投资；有些人是三者兼顾，还有一种是商务性的。作为别墅来说，他的投资回报远远高于普通住宅，升值升得最高的就是别墅。波托菲诺（查看地图）的别墅，三年前三百万一套的TownHouse，现在都要一千一百万一套了。这说明这种需求是刚性的，深圳92年的时候房地产跌价的时候，别墅始终在一定的限度，别墅要跌，除非是整个区域的大环境发生改变，如深圳的怡景别墅。

　　别墅的项目在深圳慢慢成为一个国际化的商务城市的时候，随着各种各样的公司进驻，它的价值会慢慢得以体现。98年的时候在北京朝阳区一个高层项目当时卖八千，比较好卖，业主说投资回报高，出租给这些外国机构驻北京办事处的人员，北京、上海的房产在商务市场最早得以体现。现在轮到深圳了，现在深圳有了外籍人士聚积区租金高的现象，在蛇口，外国人多租金相对了比较高，这两年随着商务需求增加，物业的增值，给房产投资者带来丰厚的回报。